V posledních měsících se nám dostalo do rukou několik klientů, u kterých jsme museli začít se zásadní restrukturalizací celých jejich majetků. Celá restrukturalizace není jednoduchá jak procesně, tak i z hlediska určitého náporu na klienta, který hned zpočátku spolupráce zažije zásadní změny. Společným jmenovatele těchto klientů je obrovská dominance majetku v nemovitostních aktivech, špatná likvidita majetku a nevyužitý potenciál. Vezmeme si jeden ilustrační příklad, na kterém si situaci rozebereme a který typově odpovídá tomu, co jsme řešili v realitě.

Klienti (pro tento článek Adámkovi) vlastní rodinný dům o hodnotě 10.000.000 Kč, na který mají úvěr 5.000.000 Kč. V tomto domě žijí. Kromě toho vlastní byt, ze kterého se do domu přestěhovali, a ten byt začali pronajímat. Byt má tržní hodnotu 3.700.000 Kč s tržním nájmem 12.500 Kč měsíčně, nachází se ve městě se 7.000 obyvateli a dojezdem 30 minut do velkého města. Kromě těchto aktiv mají finanční majetky o velikosti 500.000 Kč a volné cashflow kolem 25.000 Kč měsíčně. Klienti mají také minimální disponibilní rezervy, protože většinu volných zdrojů dali a dávají do rodinného domu, který se dokončuje.

Z volného cashflow víme, že náš roční potenciál je 300.000 Kč (a pak ještě nějaké nespecifikované “bonusy”), stávající stav finančních aktiv pak 500.000 Kč. Oproti tomu mají čistou hodnotu majetku v nemovitostech 8.700.000 Kč, úvěrové zatížení je pak 36,5 % z hodnoty nemovitostí. S ohledem na naše cíle a možná rizika je náš majetek zbytečně neefektivní a hlavně málo likvidní.

Investiční nemovitost, původně byt pro vlastní účely Adámků, nese s aktuálními čísly hrubý roční yield 4,05 % z nájmu, čistý roční yield je pak 3,28 %. To je na naše kritéria příliš nízké číslo, nemovitost je navíc nabytá darem a nedá se tedy odepisovat, což nám znemožňuje významněji optimalizovat příjmy z pronájmu. To byl jeden z impulzů k diskuzi.

Na stůl tedy přichází varianta prodeje nemovitosti. Prakticky by to pro nás znamenalo zlikvidnění částky 3.700.000 Kč, daň v tomto případě nulová. V investičních nemovitostech chceme ale z hlediska majetkové strategie zůstat (rentu mají z cca 30 % generovat nájmy) a nějakou dobu chceme ještě příjmem z pronájmu zlepšovat cashflow, než si sednou “dodělávky” domu, příjem manželky po návratu z rodičáku apod. V dalším kroku, po prodeji bytu, bychom řešili nákup investiční nemovitosti v rozmezí 2 - 2.300.000 s očekávaným hrubým yieldem 5,5 - 6,5 % p. a. a příjmem kolem 10.000 Kč měsíčně. Nákup by se zatím financoval cash, jakmile si sedne cashflow a další okolnosti, nemovitost by se z části profinancovala. Nákup cash nám mmj. přinese lepší vyjednávací pozici a pozdější profinancování pak i pravděpodobně nižší úrokovou sazbu. Po nákupu nám zůstane kolem 1,4 - 1.700.000 Kč, ze kterých dorovnáme manko v rezervách a částku kolem 1,1 - 1.400.000 Kč budeme moci dále investovat v rámci různých portfoliích pro různé nespecifikované cíle. Práce s finančními aktivy Adámků, se samotnými cíli a řešením je již samostatná kapitola a nemůžeme být v tomto případě více konkrétní.

Díky těmto krokům bychom pořídili investiční byt, který by nesl výrazně vyšší výnos z nájmu, dal by se daňově optimalizovat a v čase by se dala profinancovat volná equita a realizovat další nákupy investičních nemovitostí (očekáváme potřebu 2  - 3 nemovitostí). Do rozvahy bychom v rámci finančních aktiv dostali celkem sumu kolem 2.000.000 Kč, vyřešili absenci rezerv a současně bychom kromě lepší likvidity a diverzifikace dokázali akcelerovat růst této složky majetku, která nás prozatím brzdila v realizaci některých cílů a mmj. byla vůči celkovému majetku v minoritě.

V celém tomto příkladu hraje při rozhodování roli spousta různých proměnných, od daňových, přes právní (např. jaký by byl rozpad majetku při dědictví apod.) až po to jaká je skladba a stabilita našeho rozpočtu, jaké máme investiční cíle apod. Procesně dbáme na sebemenší detail, např. při zmíněném prodeji nemovitosti se pečlivě konzultuje prodejní strategie, prochází cenové mapy, prodeje v lokalitě, současná nabídka, stahují se kupní smlouvy čerstvě prodaných bytů v dané ulici a postupně se dostáváme k tomu, co je reálné pásmo prodejní ceny, protože výhodnost tohoto prodeje má dopad na naše další kroky.

Tento jev je ale relativně častým a setkali jsme se s ním i v řádově vyšších číslech, kdy podobné kroky přinesly ještě větší efekt. Každá část majetku, každé investiční rozhodnutí, má dopředu daný význam, který nám má v čase doručit.

Naše role je v celém tomto příběhu velká. Vymýšlíme, nastavujeme a řídíme celý koncept a jeho realizaci. Některé úkony interně, některé externě, ale vše odchází od nás a k nám se schází. Zásadní role je ale i klientů samotných, protože bez jejich otevřenosti k těmto krokům, důvěry a časové investice, by se nic takového realizovat nedalo.

Mladá slečna, čerstvá magistra, od rodičů dostala do startu života 2 miliony korun.

Šla do banky, kde tyto dva miliony rozložili následovně: na spořicí účet, do dluhopisového fondu a do zajištěného fondu.

Pro většinu lidí by tímto bylo vše vyřešeno, ale slečna čekala od bankovního poradce něco více, a tak se po referenci kamarádky dostala k nám.

Jsme ve stejném věku, první setkání bylo příjemné, slečna byla milá, otevřená a hlavně jí to dost pálí.

Prvně jsme se bavili o plánech. Ráda by nejlépe za 5 - 10 let pořídila investiční byt, příští rok se plánuje stěhovat do zahraničí, takže byt musí být v lokalitě, kde žije její rodina. Zároveň by si ráda pravidelně něco spořila na důchod. 

Tyto 2 miliony jsou pro její život klíčovější, než si sama myslela.

Nastavili jsme si plán, potřebujeme 130 tis. jako rezervu, potřebujeme 100 tis. na stěhování, chceme od 55 let ročně čerpat 540 tis. v dnešní hodnotě peněz a chceme investiční byt, který jsme se vzhledem k okolnostem rozhodli pořídit už v příštím roce (budeme jej financovat cizími zdroji). Udělali jsme si předběžný research ohledně investičních bytů, víme jak velký byt chceme, kde jej chceme a jakou očekáváme návratnost. Zároveň nám pořád zůstane cca 400 tis., které investujeme ve střednědobém horizontu, ať už na pořízení další nemovitosti nebo na případné další plány a různé příležitosti (rodina, byznysy apod.).

Sestavili jsme portfolio tak, aby naplnilo naše cíle a abychom maximálně využili volné cashflow. Diverzifikovali jsme jak typem instrumentů, tak jednotlivými měnami a regiony. Udělali jsme backtesty, abychom věděli, s čím můžeme počítat v nejhorších a nejlepších případech.

Cíle jsou jasné:

Rezerva - vyřešeno,

Stěhování - vyřešeno,

Byt - vyřešeno,

Renta - vyřešeno,

Budget na cíle do 5 let - vyřešeno.

Taky jsme nastavili pojistné limity, aktuální pojistka byla udělána přesně naopak. Drobná rizika, která dokážeme pokrýt z rezerv, byla pojištěna - a trvalé následky s invaliditou byly naopak těžce podpojištěny. Zkontrolovali jsme pojištění majetků - zde ok. 

Pobavili jsme se o detailech ohledně investičního bytu - kdo se o něj bude starat, když budou v zahraničí či kdo by jej v případě úmrtí dědil. Aktuálně by 1/3 dědil přítel, 1/3 máma, 1/3 táta - zde by mohl být do budoucna problém. Musíme někoho vyhodit z kola ven, protože tito 3 lidé se nedokáží domluvit ani na televizním programu. Dopředu máme tedy sestaven a ošetřen scénář, zda by se nemovitost prodala a jak by se peníze rozdělily či zda by jí někdo převzal a dál byl schopen převzít úvěr a zbytek vyplatit.

Do budoucna budeme řešit hromadu dalších otázek (příjmy a život v zahraničí, spolupráci s poradcem ze zahraničí, pořízení nemovitosti a komunikaci s úvěráři, přes realiťáky až po právníky, právní a daňovou strukturu jejího eshopu, který dováží zboží primárně do UK apod.).

Tento příběh zatím nemá konec, vlastně jsme na úplném začátku, krásně ale tenhle příběh demonstruje, že díky širšímu pohledu a řádnému plánování se poradce opravdu vyplatí a jeho přidána hodnota je obrovská. 

Proč jako honorovaní poradci pořádáme webinář na toto téma? Protože můžeme a chceme. Samuel se léta pohyboval v provizním poradenství, má zkušenosti přímo z praxe a ví, jak to u provizních finančních poradců chodí. Já jsem oproti tomu působil roky v bance, často jsem se prostřednictvím klientů stýkal s provizními poradci, a proto dokážu poskytnou objektivní a odborný pohled. 

Hlavní myšlenkou webináře je ukázat veřejnosti, jak funguje provizní a honorovaný poradce, jaká je jejich motivace a kdy je lepší obrátit se na toho či onoho poradce. Na webináři nebudou chybět příklady z praxe, ukázky našich klientů, inspirace ve formě našich reportů klientům a mnoho filozofie. 

Termíny webináře: 

13. 7. 2023 od 18.00 do 19:30 

3. 8. 2023 od 18.00 do 19:30 

A pro cizince žijící v Česku (v češtině):

20. 7. 2023 od 18:00 do 19:30 

10. 8. 2023 od 18:00 do 19:30 

Registraci pro Vámi vybraný termín provedete zde. 

Budeme se na Vás těšit. 

Klientka se nám přestěhovala do Dubaje a já částečně taky. 🌇

Dostala job snů, o kterém mluvila už nějaký rok zpět. Její přesun znamenal nejen velkou změnu pro ni, ale i pro nás. Čekalo nás najednou prostředí SAE, tabulky se nám přehodily do dirhamů a přišly první výzvy. 

🙎🏼‍♀️: Zaměstnavatel mi může přispívat částku xy na vlastní bydlení. Nemůžeme toho nějak využít?
🙎🏻‍♂️: Hmm, teoreticky bychom mohli, bude to docela výzva. Bydlení Vám sice poskytuje, ale proč nemít vlastní byt a nenechat si to platit, kdyby to celé dávalo smysl.

Probrali jsme její plány v Dubaji a plány se samotnou prací, délku kontraktu, možné změny a rozhodli jsme se jít dál.

Začali jsme s průzkumem.

Trochu si nastudovali tamní realitní trh, vývoj posledních let a prognózy do budoucna.
Poptali si hypoteční specialisty napřímo i přes kontakty a začali zjišťovat možnosti a parametry financování.
Zkoumali a studovali podmínky pořízení, různá feečka, ocenění nemovitostí, daně (ano, i v SAE).

Postupně jsme si začali skládat dohromady realistický obraz. Zjistili jsme jaké jsou podmínky financování, že nás zafinancuje kvůli podmínkám asi jen 1 banka a co musíme jako rezident splnit. Zjistili jsme, jaké poplatky/daně nás čekají (real estate fee, property valuation fee, mortgage/property registration fee či fee pro Dubai Land Department). Začali jsme skládat dohromady vlastní zdroje, počítat různé scénáře vývoje cen nemovitostí a možné rozpětí výnosů, které jsme v našem horizontu schopni realizovat. Dopátrali jsme se toho, jak mají v SAE banky nastaveno splácení hypotéky (úrok vs jistina), jaké mají sankce za předčasné splacení apod.

Přemýšleli jsme nad krizovými scénáři, takže známe náš breakeven, máme zjištěno, kolik by nás v případě odchodu ze SAE stál exit z nemovitosti nebo případně její správa a jaké jsou možné nájmy. Zvažovali jsme i kurzové riziko a udělali si celkovou tabulku pro a proti. Taky jsme se museli dopátrat podmínek a cen pojistek či dalších drobností a v řadě těchto věcech jsme připraveni kooperovat s poradci z Dubaje.

Nakonec nám z toho vylezla maximální cena nemovitosti, kterou jsme ochotni pořídit, a další parametry, a rozhodli jsme se pro spuštění celé akce. Hypotéku nám po dobu kontraktu bude z cca 90 % hradit firma, exitové strategie máme, ekonomicky nám to vychází skvěle a došli jsme i k zajímavých zjištěním, že třeba 7,8 % z hodnoty pořizovací ceny nemovitosti jsou všelijaké poplatky - to v ČR od zrušení daně z nabytí neznáme (ale buďme fér, v SAE pak nemají prakticky daně). 

Klienti jdou cestu s námi a my jdeme s nimi. A v tomto případě doslova, protože jsme se dokonce stihli během mého létání po Blízkém Východě na chvíli potkat osobně v Abu Dhabí. 😎✌🏻

#zivotsfiduciam

Že pro naše klienty děláme první poslední, to říkáme pořád. Tentokrát se nám to ale zase podařilo potvrdit i jinak, než slovy. Podařilo se nám pro naši klientku získat od České spořitelny odškodnění ve výši 75.000 Kč.

Co se stalo?

Na konci listopadi 2022 podepsala dle našich instrukcí klientka Žádost o úpis Protiinflačních dluhopisů ČR 2022 - 2028. Inflace dle očekávání rostla a my potřebovali na 1-2 roky někam "zaparkovat" vyšší statisíce korun, část našeho portfolia.

Dne 22.12.2021 naše klientka převedla dle platebních instrukcí ze Žádosti o úpis danou částku. Den poté klientce byla tato částka od Česká spořitelny navrácena zpět na účet. Platební údaje byly zadány správně.

Následně jsme kontaktovali paní z pobočky, se kterou Žádost o úpis klientka podepisovala, a bylo nám sděleno, že došlo k technické chybě systému, který dokument nezpracoval a proto byly klientce prostředky vráceny. Dle informace bankéřky se již klientka kvůli této chybě do stávající emise nedostane a má si počkat na emisi za další 3 měsíce.

Vzhledem k tomu, že to byla poslední emise, jevilo se to jako komplikace.

Nastupuje řešení

Následně jsme se pustili do komunikace s ČS, ať už přímo s pobočkou, tak s obecnými maily. Odkázali nás, že potřebují ověřenou plnou moc, kterou v originálu doneseme na pobočku. Toto celé se protahovalo, až jsme se dostali náhodou do kontaktu s mluvčím České spořitelny. Řekli jsme mu, že u nás mají kaňku a o co se jedná. Bylo nám přislíbeno, že během pár dní dostane klientka informaci o odškodnění.

Telefonát ombudsmana a kompenzace

Po pár dnech nám opravdu volala klientka, že jí volal někdo od ombudsmana ČS a nabídl jí kompenzaci 75.000 Kč. Bylo to, upřímně, mnohem více, než jsme očekávali, a proto jsme samozřejmě jednomyslně souhlasili.

Ačkoliv to trvalo zbytečně dlouho, musíme vyzdvihnout konečné řešení ČS, které bylo paradoxně již rychlé a velmi štědré. Opět se ukázalo, jak je důležité, když za Vámi někdo stojí. Za klienty bojujeme a víme, že většinu dříve nebo později dotáhneme tam, kam chceme.

V roce 2018 jsme začali spolupracovat s klienty, manželi kolem 50 let se 2 dětmi. Je to rodina, dalo by se říct, že s průměrnými příjmy, která ale dokázala i díky nenáročnému životu a rodinným dědictvím nastřádat majetky převyšující hodnotu 20.000.000 Kč. Nikdy finanční plánování neřešili, jak majetky přibývaly, tak přibývaly. Když jsme se prvně potkali, jejich jedinými finančními aktivy byla hotovost, penzijní připojištění a kapitálová životní pojištění. Nekteré kousky pamatovaly ještě minulé století.

Během dalších 4 let jsme se postupně posouvali, zvykali si na sebe a nový přístup, jak spravovat majetek. Právě vzhledem k minimálním zkušenostem jsme postupovali pomaleji, aby si klienti v klidu měli prostor zvyknout celkově na investování, akciové investice a jiné instrumenty. Musíme ale říct, že i ze strany klientů to bylo ulehčeno jejich perfektním přístupem, otevřeností a důvěrou.

Hlavní cíl

Jedním z našich hlavních cílů bylo upravovat alokaci celkového majetku rodiny. Majetek rodiny se totiž skládal prakticky jen z majetku nemovitého. V držbě byly 2 byty, chata a 2 pozemky. Vzhledem k nízké likviditě těchto majetků, závislosti na jedné měně, území, právním a daňovým prostředím, jsme postupně začali tvořit i část majetku složenou z finančních aktiv. Tu alokujeme primárně v USD, částečně v EUR, a z hlediska geografického hlavně v USA, pak také ve Velké Británii, Japonsku a západní Evropě.

Začínali jsme tehdy společně investovat kolem 7.000 Kč měsíčně, a postupně se posunuli, i díky důvěře a růstu příjmů, až ke 20.000 Kč/měsíčně. Postupně jsme také provedli několik jednorázových přívkladů a další plánujeme. Naše portfolio se tedy aktuálně pohybuje na cca 1.200.000 Kč, a kolem 60. narozenin klientů bychom měli atakovat částku cca 10.000.000 Kč.

Postupně jsme ještě ošetřovali majetková rizika, protože např. byty byly tehdy silně podpojištěné.

Proč vlastně investujeme?

Před pár týdny jsme společně seděli, řešili nějaké volné zdroje v hotovosti, končící penzijní připojištění (starý plán s výběrem v 50 letech), a hlavně další investiční cíle. Otevřel jsem znovu téma toho, proč vlastně investujeme. Co chceme. Kolik chceme. Kdy to chceme. Klienti se mi totiž stále ošívali, že mají tak nějak všechno. Já ale věděl, že potřebujeme jejich majetku dát nějakou vizi. Potřebuji vědět, jak máme investovat. Potřebuji vědět, pro jaké účely budeme s majetky nakládat, a co s nimi chtějí vymyslet.

Vzhledem k tomu, že tento rok slaví klienti 50 let a jejich dcery se pohybují kolem 18 let, věděl jsem, že je ideální moment se nad tímto tématem opravdu z hluboka zamyslet. Nakonec jsme, po společné diskuzi, otevřeli 3 témata:

• Předávání majetků dětem.
• Dřívější odchod do důchodu.
• Způsob žití v důchodu.

Dřívější odchod do důchodu

Toto téma jsme otevřeli, protože klienti mají svoje finance v důchodu už teď ve více než dobré pozici. Dospěli jsme k částce, kterou by dnes v důchodu chtěli, aby žili spokojeně, a zjistili jsme, že tuto částku nám převyšuje výsluha manžela a důchod manželky. Vzhledem k tomuto faktu a k faktu, s jakou částkou počítáme v 60 letech, jsme otevřeli téma posunu odchodu do důchodu o 5 let, tedy právě na 60 let jejich věku. A zahájili vůči tomu přípravy.

Způsob žití v důchodu

Dalším důležitým bodem bylo, jak chtějí v důchodu žít. Tento bod dost úzce souvisí jak s dřívějším odchodem do důchodu, tak s předáváním majetků dětem. Na částku, kterou by měsíčně chtěli, a na to jak toto bezpečně jsme zajistit, jsme si již přišli. Teď jsme ale řešili, jak by opravdu měl ten důchod vypadat, tedy kde by chtěli žít, co by chtěli dělat. Nakonec jsme dospěli k tomu, že by měli časem dědit nebo mít možnost obývat ještě jednu nemovitost, RD za Brnem. V něm by chtěli v důchodu žít a provést v něm nějaké rekonstrukce. Dále by si chtěli nechat chatu s pozemky, kam by mohli jezdit. 2 byty v Brně by nepotřebovali. Vzhledem k tomu, že milují Řecko a minimálně 2x ročně v něm tráví dovolenou, otevřeli jsme ještě diskuzi na téma pořízení nemovitosti v Řecku a sezónního žití v něm. Zdroje bychom na to měli, otázkou je, jak dlouho by opravdu v Řecku během roku žili, jak by se s nemovitostí nakládalo, když tam nebudou, zda by nám nevadila rizika spojená s vlastnictvím majetku v jiné zemi, a zda vlastně chtějí nemovitost na jednom místě v zemi, kterou milují celou.

Předávání majetků dětem

Posledním bodem, který jsme otevřeli k diskuzi, bylo předávání majetků dětem. Řešili jsme, zda chtějí dětem nějaké majetky předávat, kdy, jaké, v jaké výši, za jakých podmínek… jak jsem již nastínil v bodě výše, dospěli jsme k tomu, že 2 byty v Brně nepotřebujeme. Dle jejich rodinné diskuze s dcerami mají dcery představu, že by Brně zůstávaly. Rodiče sami vyjádřili představu, že by byty časem dcerám předali, aby v nich mohly žít, případně si je pronajímat, pokud by v Brně z nějakého důvodu nebyly. Toto řešení nám ve vztahu k majetkům klientů nevadí, můžeme si jej dovolit, ba naopak bude zlepšovat finanční pozici a stabilitu dcer. Dohodli jsme se nicméně, že majetky budou dcerám předány ve chvíli, kdy budou samy investovat, budeme mít ve správě jejich majetky a budeme si jistí, že jsou na přebrání bytu připraveny a naloží s ním dobře.

Dědictví

Témata a plány výše jsou samozřejmě skvělé, ale za předpokladu, že se nic nepokazí. I proto jsme řešili scénáře, co by se dělo, pokud by jeden z manželů zemřel, nebo taky oba naráz. Potřebujeme mít jistotu, že smrt jednoho z nich neohrozí další plány a finanční stránku života druhého, že nevzniknou spory o majetky či jiné patové situace, a že se nám tedy podaří jak majetky, tak vztahy, zachovat v co nejlepší míře. I proto jsme si tedy zpracovali dědické schéma, které nyní konzultujeme a řešíme jeho případné úpravy tak, aby co nejvíce odpovídaly potřebám.

Tak pokračujeme v plánu

Některá témata mají hloubku, vyžádají se více času a prostoru pro zamyšlení se, a ne vždy jsou úplně příjemná. Jsou ale opravdu důležitá pro to, abychom dobře pracovali s majetky o které se staráme, abychom vedli klienty cestou, kterou chtějí, a abychom jim ukazovali možnosti, které mají či mít můžou. My máme v tomto případě již celkem jasno, teď nám zbývá pracovat na plnění toho, co jsme si řekli. A toto je něco, co nás opravdu baví.

…co se s námi děje po smrti, to nevím. Vím ale, co musí po smrti řešit naše okolí a kolik starostí (kromě rány do emocí) to může přinést. Já předcházím rizikům a problémům. U sebe, i mých klientů. A proto mám (a klienti) Krizový plán.

Já osobně jej mám jako Word o 8 stránkách nabouchaný informacemi a instrukcemi. Na psaní je třeba panák něčeho dobrého, je to trochu depresivní. Teď k tomu, co v plánu je a jakou roli plní.

Krizový plán vnímám jako podstatný hlavně u lidí, kteří zodpovídají za druhé. Pokud mají navíc větší majetky, vícero menších, firmy či další „složitější“ aktiva, o to zásadnější je. Plní roli pro případ smrti či kómatu. Kdybych já umřel, to poslední, co chci, je aby moje rodina řešila: co kde mám za majetky a povinnosti, aby na ni dopadaly nějaké moje závazky z mých aktivit, aby museli řešit věci, kterým nerozumí a nedej bože aby se kvůli tomu hádali.

Můj krizový plán obsahuje:

Nejdůležitější kontakty

Mám zde sepsány kontakty na nejbližší lidí. Z byznysového i osobního života. Každý z nich ví o mně něco.

Soupis majetků

První podstatný soupis. Mám přehlednou tabulku toho, co vše vlastním. Hmotné i nehmotné majetky. Na koho jsou přesně psány, u jaké insitituce, jaká je likvidita, jaká je hodnota. Investice, nemovitosti, auta, účty, firmy, osobní věci,.. Toto může dost pomoci při soupisu pozůstalosti a následném vypořádání majetků.

Soupis závazků

Druhý podstatný soupis. Opět přehledná tabulka plná toho, komu co dlužím, a co platím. Hypotéky, úvěry, kreditky, předplatné služeb, pojistky, telefony, odvody, kanceláře, lidi, členství, školné a spousta dalšího. Na koho je co psáno (RČ, IČO, PO), pod jakou institucí, odkud to platím, jak by se ukončovalo nebo zda by to mělo pokračovat. Tento soupis může zamezit tomu, aby někde vznikaly dluhy a následné pohledávky.

Sociální sítě, veřejné aktivity

Pak v mém plánu najdete i prostor pro moderní svět. Je tam zaznačeno kde mám sociální sítě či jiné účty, jaké mám domény a hostingy, jaké používám maily apod. V dnešní době internetu je kolikrát třeba různé profily ukončit, skrýt, a současně i tuto událost oznámit.

A to nejdůležitější: soupis instrukcí ke všemu

Nejdůležitější součást plánu je velký punk. Je to prostě soupis instrukcí ke všemu. Detailní. Pojednávají třeba o:

Účty: Jaké účty vedu, jakou plní roli, kolik tam má být peněz, kolik z nich odchází, co pohlídat.

Pojistky: Jaké mám pojistky na nemovitosti, cestovní, životní, auto. Kde jsou, kolik se platí, jak zanikají, z čeho můžou plnit.

Majetek: Co se má dít s investičním bytem, kolik má nájemník platit, kde je smlouva, kde jsou kauce, kde jsou klíče, jaký je na něj kontakt, kde má nájemník pojistky a energie, jak dále pokračovat. Podobné instrukce jsou i k dalším majetkům, finančním i hmotným.

Závazky: Kromě základního přehledu jsou i k závazkům rozepsány instrukce. K mým osobním i firemním. Opět včetně instrukcí, kde najít smlouvy, co za firemní věci lidé mají, doporučitelské dopisy pro případ nejhoršího apod.

Klienti: Co poslat klientům, kde najít soupis, kdo to má udělat,… také je potřeba zajistit předání klientů a péči o ně, protože klienti jsou zase do jisté míry závislí na mně. 

Ostatní: Jaké mám lékaře, kdo řeší daně, kdo řeší právo a spousta dalšího.

Soupis instrukcí je úplně individuální. Každou výše zmíněnou věc tam mám rozepsanou do detailu - a nejen tyto. Dokáže to ale blízkým pomoci se zorientovat, naložit s některými věcmi dle vaší vůle, najít potřebné dokumenty aj.

Rozdělení majetku

Také je potřeba se zamyslet nad tím, kdo by dědil, co by dědil, jaký by to mělo dopad třeba na firmy, zda by nebylo problém případné spoluvlastnictví a případně si upravit např. závětí či jinými formami dědictví dle svých preferencí a zároveň dle zásad bezpečí zachování majetků.

Dědictví je samostatné téma. Za dobu svého života můžete ale ovlivnit to, jak bude vypadat váš majetek po vašem úmrtí a zda rodině pomůže či ublíží. Přesun majetku je vždy složitý i za života, natož po smrti. Dobře řešené dědictví navíc může ochránit i vaše firmy a obchodní partnery.

Jak vypadá Váš krizový plán?

Krizový plán je důležitý nástroj. Takový, který chcete mít co nejlepší, ale hodně dlouho jej nepoužít. A jak vypadá Váš?🤔

Říká se, že daně a smrt jsou jediné jistoty, které máme. No, ne tak docela. :)

Jak vše začalo

S jedněmi našimi klienty jsme v 2. polovině roku 2021 prováděli náročnější transakci. Řešili jsme nákup nemovitosti kolem Ostravy. Chtěli se svým malým dítětem blíže za rodinou, do rodinného domu z bytu ve velkém městě. 

Manžel do toho odcházel z práce a rozjížděl vlastní firmu, žena na rodičovské dovolené, malé dítě na světě, druhé na cestě. Rozhodli jsme se pražský byt, který byl v OV, ponechat a pronajímat. Nový RD na Ostravsku pak financovat hypotékou.

Proč jsme nechali byt v Praze?

Toto rozhodnutí bylo logické. Jakmile děti odrostou, je v plánu se do Prahy vracet a tento byt jsou tedy zadní vrátka. Nájem navíc pokrývá s přehledem splátku hypotéky, kterou máme ještě za cca 2,5% p.a. Úroky z ne úplně malé hypotéky pak manželovi snižují základ daně, což se vzhledem k příjmům z podnikání a dalším slevám na dani (děti, manželka) hodí. Úrok na úvěru je nižší než dlouhodobá inflace a klient paralelně zhodnocuje 2 nemovitosti, přičemž jeho celkové úvěrové zatížení je nízké. Na scénáře výpadku nájmu či růstu sazeb o 3-4% p.a. jsme byli připraveni a nedělali by nám moc velké vrásky.

Akce stěhování x pronájem

Složité bylo dobře spojit stěhování na Ostravsko a současně včas zahájit pronájem bytu v Praze, aby klient co nejkratší dobu platil hypotéku ze svého. Pronájem nám zajišťoval náš partner Radim Kučera a jeho R21. Byt jsme ocenili na 27.000 Kč měsíčně + energie a tak jej taky za 2 týdny pronajali. Ošetřili jsme smlouvy, proklepli si nájemníky a nakonec taky jedny vybrali.

Tak jdeme danit příjem z pronájmu

Klient měl svou účetní, na kterou byl zvyklý, tudíž jsme do této oblasti moc nezasahovali, ale dle domluvy jsme o všech krocích informování. Je březen 2022 a přichází první zúčtování nájmu, který klientovi pár měsíců v r. 2021 chodil. Klient mi hlásí, že bude platit na dani více než 11.000 Kč (asi za 4 měsíce pronájmu). Hned ho zastavuji a říkám, že je to nesmysl. Že v jeho případě určitě daň v této výši platit nebude a ani jsem s tím nepočítal.

Zjišťuji, že paní účetní přistoupila k velmi jednoduchému řešení, a zvolila uplatnění nákladů paušálem 30%. Toto najdete v Zákoně o daních z příjmu, § 9, odstavec 4. Čísla, se kterými paní účetní operovala, byla následující:

Měsíční výše nájemného bez energií: 27.000 Kč

Nájemné za 4 měsíce roku 2021: 108.000 Kč

Uplatněné náklady 30%: 32.400 Kč

Základ daně: 75.600 Kč

Daň 15%: 11.340 Kč

Toto řešení ale za nás nedávalo vůbec smysl, protože je příliš drahé a pro klienta nevýhodné. Stačí trocha kreativity a dá se ke všemu přistoupit jinak.

Jak jsme k dani z pronájmu přistoupili my

Podotýkáme, že účetní nejsme, ale přehled si chceme a musíme držet. Navrhli jsme jít cestou uplatnění skutečných nákladů. Toto najdete v Zákoně o daních z příjmu, § 9, odstavec 3.

Mezi náklady, které proti příjmům z pronájmu můžete uplatit, patří například:

• Odpisy nemovitosti
• Úroky z hypotéky
• Cestovné (paušál 4.000 Kč/měs., pokud slouží auto i k soukromým účelům)
• Opravy
• Vybavení
• Daň z nemovitých věcí
• Pojištění
• A další…

Každá podmínka má nějaké pravidla, proto jsme šli od těch nákladů, které jsou nejvýznamnější.

Voilá, jdeme na odpisy

Klienti mohou nemovitost odepisovat. Byla získána dědictvím před více než 5 lety, proto je ještě třeba znaleckým posudkem určit její cenu bez pozemku ke dni počátku pronájmu. Cena takového bytu v Praze je cca 13.000.000 Kč. Odpisy vyjadřují opotřebení nemovitosti a odepisovat nemovitost může i fyzická osoba pronajímající byt. Odpisy mohou být zrychlené nebo rovnoměrné. Pokud bychom uvažovali rovnoměrné, odepisuje se 30 let, a to 1,4% z ceny nemovitosti v prvním roce a 3,4% v letech dalších.

3,4% z ceny nemovitosti v dalších letech - ano, vidíte dobře. V našem případě jsou 3,4% v nominální hodnotě 442.000 Kč ročně. Náš příjem z pronájmu je 324.000 Kč ročně. Vzniká tedy daňová ztráta a výsledná daň je logicky 0 Kč. Z daně 34.000 Kč jsme na 0 Kč. A to jsme nemuseli ani sáhnout k jiným nákladům ala cesťák, pojištění a další. V tomto případě nám opravdu stačily jen odpisy. Nic složitého.

Roční úspora 34.000 Kč zásadně zvedá výnosnost nemovitosti a za 10 let (pokud by se neměnil nájem = nereflektovala inflace) jsme na krásných 340.000 Kč úspoře, která se už solidně projeví v našem investičním plánu, a která nám pomůže k dalším cílům.

To nejlepší nakonec

Daňová ztráta se navíc dá započítat vůči příjmům z kapitálových majetků, úrokům ze zápůjček či ziskům z podnikání. Tato „kompenzace“ pak snižuje tedy klientovi daňovou zátěž na kladných výsledcích z podnikání. No, tak tu máme rovnou dvojitý úder. :) Ale detaily si už musíme nechat pro sebe, nemůžeme být v příbězích o našich klientech zase moc konkrétní.

Celé to navíc není nic světoborného. Je to jen o tom si všímat detailů a znát je. A to je přesně naše práce. A ta vynikne i díký dalším odborníkům z oblastí daní, práva či realit, se kterými spolupracujeme.

Hledáme to, co už nevidíte a spojujeme věci do souvislostí. U našich klientů si hlídáme i detaily, které mají přesah mimo standardní finanční poradenství. Ale ve finále - od toho si nás naši klienti platí, ne?

Dnes jsem s klienty mluvil o smrti. Asi 30 minut. Seděli proti mně manželé, velmi dobře zajištění, lehce před šedesátkou, užívající si života.

Když jsem jim najednou položil otázku: "Co když tady zítra jeden z Vás nebude? Jak budete žít? Co bude s nemovitostmi? Co by to všechno změnilo?".

Podívali se na sebe. Přemýšleli. Ticho prolomila manželka🙍🏼‍♀️: "Já bych určitě prodala byt, prodala majetky a šla za dcerou, koupila něco malého. Já bych tu být už nemohla.". Manžel🙎🏻‍♂️ se na ní podíval a opáčil: "Tak to já bych naopak chtěl zůstat u nás doma za každou cenu. Nic to nezmění. Nechci pryč.".

A o tom jsme mluvili. 30 minut. Kam by šli, co by se jim v životě změnilo, jaký rozpočet by pro sebe potřebovali. Každý to má jinak. Neexistuje univerzální řešení. Potřebuji znát jejich myšlenky. Hodnoty.

Rozlouskli jsme to. Máme na papíře, co by bylo, kdyby jeden z nich nebyl. A máme taky to, co chtějí, když jsou oba. Minimálně 10 let, ještě v době elánu, utrácet víc než teď a cestovat. A pak .. i na to máme odpověď.

A nejen to, víme, že musíme:

✅ neprodleně upravit schéma dědictví při úmrtí manželky, je zde zásadní riziko

✅ postavit rentiérské portfolio s možností čerpání renty, která bude prvních 10 let zásadně vyšší než zbytek života

✅ efektivně zoptimalizovat a využít stávající produkty a životní situaci (daňově, produktově, z makroekonomického hlediska)

✅ a celou řadu dalších věcí

Klienti za námi jdou utřídit si myšlenky. Konzultovat. Mít oponenturu. Zaplatit si nás a mít v nás partnery. Nejdou pro produkty.

#zivotsfiduciam

Červenec 2021. Poprvé jsem se potkal s klienty. Normální rodina bydlící kousek od Brna, obyčejná práce, standardní dům. „Staral“ se o ně jeden fajn poradce. Když byla šance něco prodat, stavil se.

Původní stav

Majetky klientů byly v šíleném stavu. Nesmyslně drahá pojistka, kdy byly hlavně pojištěny drobné věci a vůbec věci vážné. Za ty roky nasbírali dalších 5 IŽP, kde se jim zdvojovala rizika a měsíčně platili dardu na feečkách. Podpojištěná nemovitost, odpovědnost, ZAM/ZAM. Nezkontrolované IOLDP. Minimální rezerva na účtu, kterou ani neřešil. Dva spotřebáky za 8% s dalšími pojistkami. Investováno pár set tisíc, které poradce točil mezi drahým fondem fondů, realitním fondem a zlatem se spreadem 11%. U každé otočky si dal hezký vstupní poplatek. Žádné cíle, žádný plán. Žádné soupisy plateb, museli jsme hledat za co je jaká platba. Některá IŽP jim historicky rušil a teď došly dopisy o dodanění. Šílenost. To, že tam nebyl tvořen plán, bylo hrozně vidět. Džungle.

První změny

Trvalo nám dlouho se vším prokousat a dát dohromady. Restrukuralizovali jsme vše. Upravili stávající pojistky, navýšili limity. Srazili platby za životní, srazili platbu za pojistku auta, u úvěru zrušili pojistky, srazili sazbu na necelých 5% se splatností kratší o 4 roky. Pohráli si se všemi IŽP, něco rušili, něco sráželi na minimální platby dle výhodnosti. Vyčistili cashflow, definovali cíle, postavili plán. Okamžitě doplnili rezervu na účet. Srazili nákladovost portfolia a postavili jej koncepčně. Dořešili IOLDP a spoustu dalšího. Začali jsme stavět plán.

Základy jsou postaveny

Po dlouhých setkáních jsme dali dohromady základní kostru plánu. Spočítali důchody, revidovali IOLDP, definovali jsme si přesně rentu na kterou cílíme a další střednědobé cíle, které si chtěli splnit. Administrativně jsme se vším prokousali, identifikovali neznámé platby a vše upravili. Když jsem ale dával dohromady soupis majetků a připravoval jsem se jej ocenit, došli jsme k tomu, že klienti mají pozemky. A tady začala další zábava.

A hele, máme tu pozemky

To nejlepší teprve přišlo. Věděl jsem, že mají asi 20 pozemků. Poměr finanční aktiva vs nemovité majetky byl asi 6% vs 94%. Začal jsem řešit i toto. Aktuální finanční zdroje nám totiž neumožňovaly plnit naše cíle na 100%, a proto jsem hledal další možnosti, jak toto řešit. S mým skvělým parťákem na reality a development jsme prošli pozemek po pozemku. Prošli stávající územka a návrhy na nové. Sepsali jsme tabulku a půdu roztřídili. Vyházeli jsme různá pole, lesy a další, které jim teď přináší více škody než užitku. Potřebovali jsme aktiva, která nám pomůžou majetek dynamicky rozvíjet, ne jej udržovat. Do prodeje jsme tedy zařadili pozemky, kde nevidíme potenciál v horizontu 30 let. Pozemky s potenciálem jsme strategicky ponechali.

Současně jsme objevili 4 pozemky, jež jsou určeny k zástavbě a jejich hodnota byla tedy mnohem vyšší, než tušili. Toto nám zásadně pomohlo i v rodině, protože děti klientů jsou taktéž mí klienti a jeden z těchto pozemků bude sloužit k výstavbě jejich RD. Všechny tyto pozemky samozřejmě ponecháváme a řešíme, jak s nimi budeme nakládat dále.

Zpátky k vyřazeným pozemkům. Ocenili jsme je na necelé 3.000.000 Kč. Bylo to dost hektarů všelijaké půdy, která navíc byla rozházená po okolí. Můj parťák ale přesně věděl, komu zvednout telefon a pozemky nabídnout. Přesně za 2 dny jsme měli podepsáno. Fičák.

Když se Váš život rychle otočí

Trvalo to pár týdnů a klientům přistálo na účet pár milionů. To už je solidní základ pro budování portfolia, plnění všech našich cílů apod. Zrychlíme dynamiku růstu majetku. Lépe jej budeme diverzifikovat. Plán získal úplně jiný rozměr. Jejich představa o budoucí rentě nabrala úplně nových rozměrů, protože jim současný kapitál dal velmi dobrou pozici a společně s časovým horizontem cca 15 let se jeví cíl jako splnitelný. Část peněz jsme ještě utrhli na rekonstrukci koupelny, kterou dlouho chtěli a pár dalších menších záměrů.

Bez otevřenosti a snahy klientů by to nešlo

Z chaosu, bezvýchodné situace a tisíců měsíčně na poplatcích jsme se dostali do postavení, kdy vím, že tyto své klienty dostanu daleko. Důležitý je plán.

Bez aktivity klientů by to ale nešlo. Byli naprosto ukázkovými partnery v celém tomto procesu. Věnovali tomu čas, prostor ve své hlavě a chtěli. Co se řeklo, to platilo. Poslouchali mě, diskutovali se mnou a nechali se vést. Je totiž strašně důležité, abychom obě strany chtěly. A tady to bylo vidět. Věřím, že pokračování tohoto příběhu nás bude ještě dlouho bavit. :)

Hledám to, co už nevidíte.

Pokud Vás zajímavá více o spolupráci s námi, dejte nám vědět.

Sedím u klientky. Otáčím na ní počítač, kde je otevřený dokument „přehled majetku“. Jsem ticho. Klientka na to kouká a po chvíli povídá:

🙍🏼‍♀️“Vy jste všechny moje majetky ocenil a takhle rozepsal?“
🙎🏻‍♂️“Ano.“
🙍🏼‍♀️“Takhle jsem jej ještě nikdy neviděla. Nevěděla jsem, že mám skoro 15.000.000 Kč“. 
🙎🏻‍♂️“Vidíte…“
🙍🏼‍♀️“A je to takhle za Vás v pořádku?“
🙎🏻‍♂️“Jak ho vnímáte Vy?“
🙍🏼‍♀️“Že mám dost hotovosti…“

Usměju se, protože má pravdu a byla to první věc, se kterou řekla, že chce něco dělat.

🙎🏻‍♂️“Máte pravdu. Podívejte se ještě trochu dál, vidíte tam nějaká rizika?“
🙍🏼‍♀️“Asi ne, doufám, že ne.“
🙎🏻‍♂️“Podívejte se … máte nemovitosti či podíly na nich, které jsou v ČR a v CZK. Máte pozemek v ČR a v CZK. Máte nemovitostní fond držící nemovitosti v ČR a v CZK. Máte dluhopisy s podkladem v ČR a v CZK. Máte penzijko, stavebko, vše v ČR a v CZK. Máte větší hotovost v CZK…

Odmlčím se, klientka se na mě podívá a říká:

🙍🏼‍♀️“Chápu, co kdyby se něco stalo tady, jsem v háji.“
🙎🏻‍♂️“A ještě si vezměte, kde máte práci, z jakého státu je Váš zaměstnavatel je a odkud Vám posílají důchody…“

Vidím, že klientka se zamračí, je chvíli ticho a pak vyhrkne:

🙍🏼‍♀️“Já Vám úplně, Samueli, zapomněla něco říct. Já jsem si vzpomněla, že mám někde ještě akcie ČEZu, to jsem asi moc nezlepšila, co?“

Podíváme se na sebe a začneme se smát. Nemuseli jsme to říct doslova, ale oba jsme věděli, že mít veškeré majetky v jedné měně a zemi není z pohledu zásad ochrany majetku bezpečné řešení.

Při investování musíme totiž řešit i otázku rizik: mimo ta standardní jako tržní či kreditní rizika by investory měla zajímat i rizika systémová. Co když se změní politické systémy, vypukne v zemi konflikt, zásadně se změní daňový systém nebo bude devalvovat měna?

Investujte opatrně. Rozumně. Ve Fiduciam consilio, hledáme to, co už nevidíte.