5REASONS · DÍL 25
Dan Vaško
Dan Vaško, bývalý manažerský konzultant a spoluzakladatel developerského fondu Silverline Real Estate, mluvil v 5reasons o tom, kde dávají smysl investiční byty, jak funguje fond pro kvalifikované investory, o trhu v Dubaji a o tom, co brzdí výstavbu v Česku.
O čem byl rozhovor
Vaško začal tím, proč ve 34 letech odešel z globální poradenské firmy, kde se téměř deset let věnoval private equity. Do nemovitostí investoval jako fyzická osoba od roku 2015, fond s partnery spustili v lednu 2022 a podle jeho slov si na vstupní kapitál musel nejdřív vydělat. Mluvil také o letech v Dubaji a Saúdské Arábii, kde mezi lety 2014 a 2019 viděl velkou liberalizaci, a o tom, čím se tamní trh nemovitostí liší od evropského: vysokými nájemními výnosy, ale neomezenou nabídkou a velkými výkyvy cen.
Na otázku Praha, nebo okresní města odpověděl, že záleží na tom, kolik času chce investor správě věnovat. Za slušný nájemní výnos považuje hranici 5 % a flipování podle něj vydělávalo hlavně v minulé dekádě levných peněz. Podrobně popsal strategii fondu: zasíťování stavebních parcel do 30 minut od Prahy a rekonstrukce bytových domů s nástavbou v krajských univerzitních městech, včetně třístupňového výběru projektů a toho, jak se rozhoduje mezi malými a velkými byty.
Ve druhé půlce rozhovoru mluvil o státní bytové výstavbě, kterou by raději nechal na soukromém sektoru, a o tom, co brzdí stavění v Česku. Jako vzor uvedl Rakousko s podrobnými územními plány, kritizoval odvolávání sousedů i parkovací normy a ocenil Ostravu, která sama připravuje pozemky pro investory. Vysvětlil také, proč fond nemůže investovat v Gruzii ani v Dubaji, a na závěr rozebral, jak se tvoří úrok hypotéky a proč podle něj stojí za to sledovat úrokové swapy.
Pět myšlenek
Pět myšlenek z rozhovoru.
- 01
Praha, nebo okresní města? Pragmatický investor, který je ochotný věnovat správě svůj čas, by podle něj šel do okresních měst, kde je vyšší poměr nájmu k ceně. Růst hodnoty je podle něj v dlouhém horizontu zhruba vyrovnaný, Praha dává smysl tomu, kdo chce šetřit čas a náklady na správu.
- 02
Za slušný nájemní výnos považuje hranici 5 %. Průměr v Česku podle něj klesl na přelomu let 2021 a 2022 pod 4 %, v Praze i ke 3 %, a v době rozhovoru byl kolem 4,5 %. Flipování nemovitostí podle něj fungovalo hlavně v minulé dekádě rostoucích cen a levných peněz.
- 03
Fond se v době rozhovoru věnoval dvěma segmentům: zasíťování stavebních parcel do 30 minut od Prahy a rekonstrukcím bytových domů s nástavbou v krajských univerzitních městech. Nástavba je podle něj místo, kde vzniká nadstandardní marže, protože jde vlastně o nový stavební pozemek v centru města.
- 04
Stát by měl podle něj do trhu zasahovat hlavně legislativou a přípravou pozemků, ne sám stavět. Jako vzor uvádí Rakousko, kde povolení rodinného domu trvá jeden až tři týdny, zatímco v Česku 9 až 12 měsíců, a kritizuje sousedy, kteří se odvolávají kvůli penězům od developera.
- 05
Hranice, kdy se vyplatí přejít z nájmu do vlastního bydlení, mu v analýzách vychází kolem 4,5 % úroku hypotéky. Pro odhad dalšího vývoje sazeb doporučuje sledovat úrokové swapy, ne sazby ČNB; banky podle něj měly v té době rekordní marže.
Citace
Co zaznělo.
„Já si myslím, že hranice 5 % je ta, na kterou já bych se osobně díval. Nad 5 % už je to velmi slušný yield.“
„Do velké míry si myslím, že tahle příležitost už je uzavřená.“
„Tak mi přijde zbytečné, aby každý jeden soused developmentu měl právo se odvolat a prodloužit to stavební řízení o rok.“
Zajímavost
V Plzni se fond s radnicí dohodl, že místo parkovacích míst u nástavby přispěje na budoucí parkovací dům.
Co si odnést
Co si z rozhovoru odnést.
- Než se do něčeho pustíte, rozhodněte si, kolik vlastního času tomu chcete věnovat; i to rozhoduje, co se vyplatí.
- Kdo sám vloží do projektu značnou část vlastních peněz, dává partnerům jasný signál, že to myslí vážně.
- Důkladné prověření předem (právní, technické, obchodní) je levnější než zjistit problém až po koupi.
Souvisí
Témata, která se v rozhovoru potkala.
Názory hostů jsou jejich vlastní. Funkce a zařazení jsou uvedeny k datu rozhovoru.
Úvodní hovor
Chcete probrat vlastní majetek?
30 minut, zdarma a bez závazku. Zjistíme, co vás přivádí a jestli spolupráce dává smysl.