5REASONS · DÍL 43
Dušan Kunovský
Dušan Kunovský, majitel největšího českého rezidenčního developera Central Group, mluvil v 5reasons o tom, proč firma staví bez úvěrů, kolik ho stál konzervativní přístup, o nefunkčním povolování staveb a o systému výstavby dostupných nájemních bytů pro města a obce.
O čem byl rozhovor
Rozhovor začal otázkou, na čem Central Group stojí. Kunovský mluvil o reinvestování všech zisků, specializaci na střední a vyšší střední segment, týmu, na kterém značka stojí, a o tom, že firma neběží na úvěrech. Pak se vrátil ke svým začátkům: vystudoval práva v Praze a v Cambridge, kam získal stipendium prince Charlese, a přes advokacii a restituční a pozemkové transakce 90. let se dostal k zasíťování parcel kolem Prahy. Zlomem byl podle něj projekt Nové Zahradní Město s 1 200 byty v roce 2004.
Velká část rozhovoru se točila kolem rizik a cyklů. Kunovský popsal, jak v roce 2022 hypotéky vystřelily na trojnásobek a prodeje se téměř zastavily, a vysvětlil, proč díky rezervám mohl v posledních letech nakupovat velké pozemky. Zmínil i nerealizovaný plán s PPF stavět byty v ruských milionových městech; projekt podle něj zastavila anexe Krymu. Ostře kritizoval povolovací řízení, nový stavební zákon a digitalizaci a přiznal, že ačkoli volil vládní koalici, konsolidační balíček mu zvedl daně o 50 milionů Kč ročně.
Ve druhé půli popsal svůj návrh systému design and build pro výstavbu dostupných obecních nájemních bytů, na kterém pracuje s dalšími firmami a institucemi, a varoval před regulacemi, které by bez něj mohly přijít. Vysvětlil, proč osobně nedrží byty a nevěří akciovému trhu, jak se v čase zmenšují dispozice bytů a proč zděné stavby zatím vycházejí levněji než dřevostavby. Na otázku, zda by dnes začínal od nuly, odpověděl, že ne, a rozhovor uzavřel úvahou o regionech, kam chce vstoupit nejdřív přes výstavbu pro města a obce.
Pět myšlenek
Pět myšlenek z rozhovoru.
- 01
Firma podle něj stojí na tom, že všechny vydělané peníze vrací zpět do byznysu, specializuje se jen na rezidenční trh ve středním a vyšším středním segmentu a má silný tým. Úvěry nečerpá; dvoumiliardový rámec u České spořitelny využívá jen krátkodobě při velkých akvizicích.
- 02
Konzervativním přístupem podle svého odhadu prodělal desítky miliard korun, zároveň ale díky rezervám v krizi let 2022–2023, kdy hypotéky vylétly na trojnásobek, mohl nakupovat velké pozemky, například 5 ha na Novém Karlíně.
- 03
Kritizuje nefunkční povolování: projekt se často 10 let schvaluje a 2 roky staví, byty jsou kvůli tomu podle něj minimálně o 15 % dražší a stát na průměrném pražském bytě vybere na daních, poplatcích a příspěvcích přes 1,5 milionu Kč. Přestože volil vládní koalici, konsolidační balíček mu zvýšil daně o 50 milionů Kč ročně.
- 04
Podle analýzy KPMG, kterou cituje, by mělo ročně vznikat aspoň 25 000 obecních nájemních bytů za zhruba 100 miliard Kč. S pracovní skupinou firem a institucí proto připravuje „baťovský“ systém design and build s typovými projekty pro města a obce; bez něj varuje před regulacemi, které by mohly vést až ke znárodnění.
- 05
Byty pro sebe nedrží a portfolio nájemních bytů nechce mimo jiné kvůli politickému riziku. Akciovému trhu ani jiným investicím nevěří, vše nechává ve firmě. Vlastnické bydlení s hypotékou považuje za zdravý selský rozum, když se splátka při sazbách 3–4 % blíží nájemnému.
Citace
Co zaznělo.
„Já rád spím a jsem taková stará konzerva, která tak nějak ráda si platí ze svejch peněz na to, co má, než z vypůjčenejch peněz.“
„Já prostě věřím tomu, věřím nemovitostem a věřím tomu produktu a tomu, jak to rozvineme. Takže pro mě není nic bezpečnějšího, ani nic výnosnějšího, než když to nechám u sebe jakoby ve firmě.“
„Já bych neměl mentální sílu teďka začínat.“
Zajímavost
Když si vzpomene na nerealizovaný projekt s PPF v Rusku, otevírá prý láhev šampaňského: po invazi na Ukrajinu by se podle něj firma musela stahovat s multimiliardovými ztrátami.
Co si odnést
Co si z rozhovoru odnést.
- Rezervy vytvořené v dobrých časech mohou v krizi otevřít příležitosti, na které ostatní nemají.
- Konzervativní přístup má cenu v ušlých ziscích, ale chrání před ztrátami; stojí za to vědomě se rozhodnout, co je pro vás důležitější.
- U dlouhých projektů je potřeba počítat výnos v čase: zisk rozložený do mnoha let přípravy vypadá jinak než jednoroční marže.
Souvisí
Témata, která se v rozhovoru potkala.
Názory hostů jsou jejich vlastní. Funkce a zařazení jsou uvedeny k datu rozhovoru.
Úvodní hovor
Chcete probrat vlastní majetek?
30 minut, zdarma a bez závazku. Zjistíme, co vás přivádí a jestli spolupráce dává smysl.